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On voit un peu partout des particuliers qui louent un ou plusieurs appartements. A tel point que certains foyers achètent des biens immobiliers dans le seul but de les louer. Les revenus sont alors réguliers mais pour rentabiliser l’investissement, il est nécessaire d’avoir des notions de fiscalité sur investissement locatif.

Rentabilité et opération immobilière ne sont pas incompatibles, dans la mesure où certains facteurs sont présents et les choix bien faits. En fonction de la location, on entre sous un régime fiscal propre et l’intérêt des avantages peut varier également.

Les locations à vide et l’application de la fiscalité sur investissement locatif: les deux régimes existants sont micro-foncier et réel

La logique donne plus de facilité à la location vide qui est aussi moins couteuse. Ce type de bien est idéal pour des locations de longue durée, et le bien sera meublé par le locataire. Mais pour optimiser la rentabilité, il est bon d’analyser la fiscalité de l’investissement locatif.

Les propriétaires perçoivent des loyers qu’on appelle revenus fonciers, ils sont imposables. Deux solutions existent alors, le régime micro-foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15000 euros par an. Si le seuil des 15000 euros est dépassé, on applique le régime réel.

Pour être plus pointilleux sur ces régimes fiscaux distincts, on peut ajouter qu’il y a un abattement de 30% sur les revenus locatifs s’ils sont sous le régime micro-foncier. Mais on ne peut pas déduire les charges réelles.

C’est l’avantage du régime réel qui permet de bénéficier d’une déduction. Sont en effet déductibles la taxe foncière, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt qui définissent les charges réelles. Au final, la rentabilité est améliorée grâce à un montant réduit des revenus imposables.

Defiscalisation de l’investissement locatif et réalité: la meilleure solution est l’ancien appartement pour le rénover

La fiscalité de l’investissement locatif pour de la location meublée est différente. Elle offre un investissement optimisé et une rentabilité maximale. De plus, il y a une demande croissante pour la location meublée.

On ne parle plus de revenus locatifs mais de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En en deçà de 32900 euros par an, c’est le régime micro-bic ou de plein droit qui s’applique.

Sa spécificité est un abattement de 50% à valoir sur chaque année sur les BIC. On ne peut pas déduire d’autre charge.

C’est le LMNP au réel ou régime réel simplifié qui s’applique au-delà de 32900 euros par an. A ce niveau, la totalité des frais et charges liés à l’investissement locatif peuvent être déduits. Sans compter l’amortissement du bien immobilier et mobilier.

Et si c’est à titre professionnel que la location meublée est réalisée, on entre dans le régime de loueur en Meublé Professionnel, opposé au LMNP (Non-Professionnel). On peut bénéficier de ce cadre à partir de 23000 euros de revenus locatifs annuels, à condition qu’ils représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Le type de location a un impact fort sur la fiscalité de l’investissement locatif. Et elle est, quoi qu’il arrive encadrée strictement par la loi. C’est en fonction du montant des loyers annuels que le régime est imputé ainsi que de la nature de la location offerte : vide ou meublée.

Les investissements sont les plus rentables sur des appartements à crédit et à rénover. On ne peut pas être plus rentable. Et sous le régime de LMNP, il y a une garantie de défiscalisation de l’investissement locatif, car les revenus ne seront pas imposables pendant 10 ans.

Ce n’est pas facile de connaitre les détails de l’investissement locatif et fiscalité, mais les ressources existent pour éviter les pièges.
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